Охрана арендованного помещения: кто заказывает и платит

В бизнес-центре или складском комплексе с несколькими арендаторами охрана часто оказывается ничьей. Собственник считает, что охранять офис — дело арендатора. Арендатор уверен, что за охрану он платит в аренде. Выясняется это обычно после кражи. Ниже — что говорит закон и как распределить охрану, чтобы этого разговора не было.

Что говорит закон

Прямой нормы «арендованное помещение охраняет такая-то сторона» нет. Ближайшая общая норма: арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Относится ли к этому охрана, решает договор аренды — поэтому её лучше прописать прямо.

Со стороны закона об охране есть одно требование: к договору на оказание охранных услуг прилагаются заверенные копии документов, подтверждающих, что заказчик владеет объектом на праве собственности или ином законном основании (часть 3 статьи 8 ФЗ-427). Договор аренды — такое основание. Значит, арендатор может сам заключить договор с ЧОП — но только на своё помещение.

Кто что охраняет

Пропускной и внутриобъектовый режимы устанавливает заказчик охраны (пункты 1 и 9 статьи 2 ФЗ-427). В здании это делает собственник; арендатор устанавливает правила только внутри своего помещения. Если правила здания и арендатора противоречат друг другу, страдают сотрудники и гости — поэтому их стоит согласовать письменно.

Три рабочие схемы

1. Охрана здания у собственника, у арендатора — сигнализация. Подходит большинству офисов: на входе пост здания, внутри своего помещения — сигнализация с выездом группы от 3 500 ₽ в месяц плюс оборудование.
2. Охрана здания у собственника, у арендатора — свой пост. Для арендатора с ценностями, складом, серверной или большим потоком посетителей: пост на 12 часов — от 180 000 ₽ в месяц.
3. Охрану здания делят арендаторы. Когда собственник охрану не организует. Круглосуточный пост — от 360 000 ₽; на шесть равных долей это по 60 000 ₽ в месяц (360 000 ÷ 6). Договор с ЧОП заключает один заказчик — обычно управляющая компания или крупный арендатор с согласия собственника.

Что записать в договор аренды

• Кто охраняет здание и общие зоны и входит ли это в арендную плату или эксплуатационный платёж.
• Доступ сотрудников арендатора — в рабочие часы и вне их, в выходные и ночью.
• Гости и курьеры — как оформляются пропуска и кто их заказывает.
• Грузы и вынос имущества — кто подписывает материальные пропуска арендатора.
• Право арендатора ставить свою сигнализацию, камеры внутри помещения и привлекать свой ЧОП.
• Ответственность за кражу из помещения арендатора и порядок действий при происшествии.
• Ключи — где хранятся дубликаты и кто имеет к ним доступ.

Если арендатор ставит камеры, видеонаблюдение помещений охраной ведётся на условиях заказчика (часть 2 статьи 10 ФЗ-427), а людей предупреждают до входа (часть 3 статьи 10). Для арендатора «вход» — это вход в его помещение.

Арендованный склад

На складских комплексах картина похожая, но ставки выше: товар арендатора на миллионы, а охрана комплекса часто ограничивается КПП на въезде. КПП видит машины, но не видит, что выносят из конкретного блока. Если в вашем блоке ценный товар, нужен либо свой пост на воротах блока, либо сигнализация с выездом группы и порядок вывоза по документам, согласованный с охраной комплекса. Как посчитать посты, — в материале «Сколько охранников нужно складу».

Если вы собственник здания

Охрана — часть того, за что арендаторы выбирают здание и платят. Пост на входе, понятный пропускной режим и прописанная в договоре аренды ответственность снижают число конфликтов и пустующих площадей. Как посчитать охрану административного здания, — в материале «Охрана административного здания: КП на год», для торговых центров с офисами — в материале «ТЦ с паркингом и офисами».

Что сделать сейчас

Найдите в своём договоре аренды раздел об охране. Если его нет — это повод для допсоглашения: собственнику и арендатору проще договориться сейчас, чем после первого происшествия, когда каждый будет защищать свои интересы. Заодно спросите у собственника, какая охрана на входе в здание, в какие часы она работает и кто её исполнитель. Если нужна охрана помещения или здания, пришлите адрес и задачи на info@chest-security.com: ответим КП в срок от 15 минут до одного дня. Работаем и с НДС, и без НДС. Как мы охраняем офисы, — на странице охраны офисов.