Тендер на охрану ЖК: как УК выбрать ЧОП без ошибок

Управляющая компания принимает три жилых комплекса: в двух нужно по пять круглосуточных постов, в третьем — три. Совет дома по соседству выбирает подрядчика на один пост у шлагбаума. Масштаб разный, а ошибки одни и те же: участникам раздали разные вводные, сравнили только итоговую цифру, смену подрядчика назначили «с первого числа» без передачи объекта.

Какая схема охраны нужна дому и как расход попадает в платёжку, разобрано в материале «Охрана ЖК: что должна знать УК». Здесь — сама процедура выбора: от технического задания до выхода новых постов.

Кто утверждает расходы на охрану дома

До тендера проверьте, есть ли у вас мандат. Охраны нет в минимальном перечне работ по содержанию общего имущества (постановление Правительства № 290), поэтому это дополнительная услуга: её состав и цену утверждают собственники. В доме без ТСЖ размер платы определяется на общем собрании с учётом предложений управляющей организации и не менее чем на год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). В доме с ТСЖ или кооперативом расход закладывают в смету, которую утверждают органы управления товарищества (часть 8 статьи 156).

Решения собрания по общему правилу принимаются большинством голосов участников (часть 1 статьи 46 ЖК РФ). Но шлагбаум, ограждение или пост в общем помещении — это вопросы о пределах использования участка и о пользовании общим имуществом: для них нужно не менее двух третей голосов всех собственников (пункты 2 и 3 части 2 статьи 44). Выносите охрану и шлагбаум отдельными вопросами повестки, формулировки сверяйте с юристом, а тендер проводите под цифру, которую собрание готово утвердить.

Порядок тендера: восемь шагов

1. Мандат и бюджет. Решение собрания, утверждённая смета или бюджет эксплуатации девелопера. Без этого победителю нечего подписывать.
2. Техническое задание. Посты цифрами: место, режим, задачи, требования к охранникам, имеющаяся техника. Структура — в материале о ТЗ на охрану объекта. Для нескольких комплексов — один документ с таблицей постов по каждому адресу.
3. Лоты. Решите заранее: один лот на все комплексы или лот на адрес. Цену в любом случае просите по каждому адресу отдельно и итогом.
4. Список участников. Три–пять организаций. До рассылки проверьте каждую по реестру лицензий Росгвардии: лицензия действует, нужные виды услуг в ней указаны (часть 1 статьи 4 ФЗ-427). Предложения «через ИП» отсекаются на этом шаге — почему, объясняет разбор «Охрана через ИП или ЧОП».
5. Общий осмотр. Один день для всех, один провожатый. Ответы на вопросы участников рассылайте письменно всем сразу.
6. Приём предложений. Единая форма: цена каждого поста за час, месяц и год, налоговая строка, что входит в цену, срок выхода постов. Срок подачи один для всех.
7. Оценка по тендерному листу. Критерии и веса объявите до подачи предложений, а не после.
8. Договор и передача объекта. Договор по статье 8 ФЗ-427, передача постов по акту — об этом ниже.

Тендерный лист: критерии и веса

Веса в таблице — пример, закон их не задаёт. Смысл в том, чтобы цена не оставалась единственным критерием.

Если одно предложение заметно ниже остальных, не радуйтесь раньше времени: проверьте его по признакам из разбора демпинга в охране.

Арифметика «от»: 1, 4, 5 и 13 постов

Нижняя граница для сметы — наш ориентир: круглосуточный пост — от 360 000 ₽ в месяц, дневной пост 12 часов — от 180 000 ₽. Расчёт линейный: число постов умножаем на цену, год — это месяц × 12.

Цена часа при этом одна: 360 000 ÷ 730 = от 493 ₽, где 730 — среднее число часов в месяце. Сложный периметр, несколько въездов, требования к разряду охранников двигают цифру вверх — точная сумма появляется после ТЗ и осмотра.

Смена подрядчика без разрыва охраны

Срок «с момента подписания» в договоре охраны невыполним, и дело не в подрядчике.

• О начале услуг с пропускным режимом охранная организация уведомляет Росгвардию не менее чем за 12 часов до выхода постов; прежний подрядчик уведомляет об окончании (постановление Правительства № 414).
• Копия договора направляется в территориальный орган Росгвардии в течение пяти рабочих дней со дня заключения (часть 4 статьи 8 ФЗ-427).
• К договору прикладываются заверенные копии документов о праве на охраняемый объект (часть 3 статьи 8). Какие именно бумаги подтверждают основание у управляющей компании, закон не уточняет — согласуйте перечень с охранной организацией до подписания.
• Посты, ключи, журналы и техника передаются по акту, в присутствии обеих охранных организаций и представителя заказчика. Порядок по дням — в материале «Как сменить ЧОП без разрыва охраны».

Пять ошибок тендера на охрану ЖК

• Сравнивают «цену поста» без режима и налоговой строки. Круглосуточный пост и пост 12 часов отличаются вдвое, цена с НДС и без него — ещё примерно на пятую часть.
• Единственный критерий — цена. Победитель с ценой ниже рынка экономит на людях, и жители видят это через месяц.
• Нет общего осмотра. Каждый участник считает свою схему постов, сравнивать нечего.
• Консьержи и охрана в одном лоте. Это разные услуги: консьерж-служба — сервис, пост охраны — лицензируемая охранная услуга. Просите две цены.
• Итоги подведены за три дня до начала. Смена не набрана, уведомления не поданы, объект принимают на бегу.

Что сделать сейчас

Пришлите ТЗ или список комплексов с постами на info@chest-security.com: адреса, число постов и режим каждого, дата начала, форма цены, срок подачи. В ответ в срок от 15 минут до одного дня придёт КП на бланке: цена каждого поста за час, месяц и год, состав услуг по ФЗ-427, реквизиты лицензии. Работаем и с НДС, и без НДС — укажите, какой вариант нужен.

Сомневаетесь в схеме постов — начните с бесплатного выезда специалиста: расстановку, подтверждённую на месте, можно вписать в ТЗ для всех участников. Как мы работаем с жилыми комплексами — на странице охраны ЖК.